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    市場報告MARKET REPORT

    東莞分期供地應對企業圈地

        近日,廣東省東莞市國土資源局局長劉潤榮透露,從今年起,該市將對大型投資項目試行分期供地制度,優先保障項目首期用地,對年內未動工項目收回指標。同時,定期對已供地項目進行效益考核,建立建設用地評價體系和產業用地黑名單制度。

      此舉無疑給跑馬圈地的產業地產亮了紅牌,同時也是對供地方式改革所做的一項探索。
      “分期供地可加強對項目用地的監管,使土地不被粗放式利用,但前提是土地出讓之前必須有整體規劃,后期開發土地不可挪作它用。”廣州市社科院研究員、廣州民營經濟發展研究會副會長彭澎坦陳,對于拿地企業來說,如果拿下首期地塊后,因前期基礎設施建設及產業培植導致后期地塊升值,而地方政府要求提價的話,那么企業對后續地塊,將陷入拿與不拿的兩難境地。

      規避土地浪費

      據東莞市國土資源局副局長葉紹焜介紹,該市以往審批大型項目,都是一次性批給巨幅用地,但對是否按時開發、是否節約用地等問題,卻欠缺有效監管,因而導致土地資源的浪費和閑置。今后,針對大型項目,該市將試行分期供地制度。

      目前,東莞市國土資源局專門成立了批后監管科,這在廣東省國土部門中還是首例。“今后,對于引入的大型項目,如果投產分幾期,那么就分幾期供地。”葉紹焜說,東莞將優先保障項目的首期工程用地,定期對已供地項目進行效益考核,并以此為依據,決定是否繼續供地或調整后續供地規模。

      東莞并非唯一提出分期供地的城市。近期,馬鞍山市在集約用地方面也提出,實行分期供地制度,對分期建設的大中型工業項目,第一期供地一般不超過100畝,以防止企業圈地;同一企業在該市已取得用地,但項目未建設或已建設未達規定標準,則不再安排新的項目用地計劃。

      成都市青白江區也提出,對新入駐的項目和擴建項目,嚴格根據項目建設計劃和進度,分期分批供地。天津市武清區則實行整體規劃、總量控制、分期供地、限期開發的原則,預留建設用地范圍,根據實際到位注冊資金和生產建設進度分期供地,不得先供待用。

      顯然,許多城市已意識到產業用地供應過程中的圈地現象。深圳眾廈地產董事長助理林曉華表示,在不少城市里,產業用地以產業之名,行圈地之實。“發展產業反而不如倒手土地的利潤高。”廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同也表示,有些開發商以物流、旅游、工業園區為由拿地,等地塊周邊配套成熟后,土地則改作它用。“不僅產業沒發展起來,對整個區域的規劃也造成了破壞,導致大量土地被浪費。”“分期供地是避免土地浪費的一種有益探索。”韓世同認為,東莞的可用土地已經不多,同時面臨升級轉型的問題,除了盤活已有的產業用地之外,必須嚴控新增土地。

      房企的擔憂

      廣東省國土資源廳去年在東莞調研時,劉潤榮就匯報了制約當地土地供應的兩大問題,即新增用地指標少、用地審批時間長。

      劉潤榮建議,上級國土部門可對年度計劃指標實行差別化管理,給予轉型發展所需的新增指標保障;進一步簡化審批程序和材料;多出臺用地支撐政策,例如鼓勵存量土地調整,把具體項目供地審批權下放至地級市。

      據韓世同介紹,東莞作為地級市,審批權限有限。目前,該市正處于產業轉型升級的關鍵時期,每年至少需要1.5萬畝的新增用地指標作支撐,但近幾年廣東省下達給東莞的新增指標只有約1萬畝。“采取分期供地方式,則可有效緩解項目排隊等土地的現狀。”彭澎也認為,土地供應確實需要進行一定的改革,但應該有長期的規劃。“大型項目不能一窩蜂上馬,土地出讓金也要避免一次收完。”分期供地可加強對項目用地的監管,使土地不被粗放式利用,但前提是土地出讓之前必須有整體規劃,后期開發土地不可挪作它用。彭澎坦陳,對于拿地企業來說,也有一定的擔憂,如果因前期基礎設施建設及產業培植導致后期地塊升值,而地方政府要求提價的話,那么企業對后續地塊,將陷入拿與不拿的兩難境地。

      “所以必須跟進制定一系列規定,既保證土地集約化利用,又考慮到開發企業前期的投入和風險。”彭澎表示,可簽訂框架協議和實施細則,對后期土地的歸屬、土地價格等方面進行相應的約定,兼顧雙方的利益,避免產生糾紛。


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